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简述深圳当前房地产与后期小预测

作者:aqi 来源: 日期:2019-7-18 11:14:51 人气:7 评论:0

  

北京赛车pk拾网站制作  目前表面情况:限购限贷加税多层政策施压,央行层面多管齐下回收流动性,实际层面,银行多项业务没有额度,很多业务月初几天额度就已经用完。


  简单先从银行额度说起,2015~2016是银行抵押贷款发放比较疯狂的两年,15年因为业绩完成非常好,2016大部分银行都上调了相关业务的全年任务,但是2016大部分银行都没有完成既定目标,根据与30家分行人员交流口述整理,相当一部分只完成了8成左右,所以2017额度大部分也进行了下调。只有某行提出了任务翻倍的要求,意在额度紧缺周期全面抢占市场,不过大部分支行行长对额度力度表示存疑,毕竟其他业务板块额度相当吃紧。分行层面回答:会尽全力与总行获得支持,无需支行担心。


  细节不多说。


  泰宏建业国际城售楼部的性能认为总的来说,因为上面的原因,还有并表等回收流动性的一系列操作,造成目前额度紧缺的情况,是大形势,其实去年年底已预见也与多位进行过交流,哪怕银行界高层也并不以为然,而且去年我已提出会“加息”,当然这个加息是“市场化”加息,全面上调基准,我认为可能性很小,毕竟涉及面更广,不如现在市场化调节来得灵活有效,好调头。


  为什么2016我就知道加息在即,或者收紧在即?说一个比较表面的表现①不少银行放贷成数下调,高峰时期个别银行甚至可以做总值的8成,到2016能做总值7成的银行都已经很少了。②评估价开始更规范化,以及评估价更为保守。以上两点,研究实际金融操作还有房产多年的我是看得比较敏感的。


  吹牛的东西不多说,继续。


  简单来说,钱多的时候会放低信贷门槛,而且钱会更便宜,相反,钱少的时候会加高门槛,钱会更贵,这很容易理解。通俗点举个例子,在之前,很多上市公司借款大概上浮10%左右即可,但是现在上浮25%都要。


  这是什么意思呢?


  总体来说上市公司,是市面上比较优质的借款主体,而且要求额度比较大,很能说明现在市场的走向。


  从民间借贷的情况也是,民间借贷红本抵押,最低的时候批量年化12%都有不少人接单,最低的时候甚至低于年化10%(当然有不少附加条件),意味着市面上的游资非常多,次轮收紧,一方面银行利息的升高,也会造成民间资金成本升高,另外一方面造成民间资金“利差”缩小,导致无利可图,进而撤出,或者转型做其他业务。


  从我对现金市场的了解,从2017年初开始,民间红本抵押可以说非常惨淡来形容,所以不少此类公司面临资金无路可去,业务无法开展的窘境,要知道他们的钱拿在手头上都是烫手的,别以为这些人都是大老板的钱,大部分都是各种各样融资回来的钱,有银行方面的,P2P的,各种资金拿在手上都是有利息的,所以又开始转做“个人信用”类业务,或者转而开发其他业务。


  喝口水先。


  上面说了那么多,是先告诉你们实际的资金市场的情况,不要人云亦云,天天说放水的这帮人,很多都不懂,不是业内人士,哪怕是业内人士很多都是半吊子,对金融没有自己的理解,所以千万不要以为有个朋友在银行的,他说的话你们就当做圣旨那样。很多行长本身也是半吊子,更别说一些银行经理了,这些人并没有你们想象的对金融有那么的了解。


  扯远了。


  很多人说国家绝不会让房价跌,因为房价跌了银行就崩溃了。其实大部分人也是人云亦云的,因为没有实际参与过这里面的操作,完全不懂究竟,反正看了某些写手的文章,拿来主义就觉得自己也是半个专家了。


  举个例子,一个房子当前市值300万,从15~16年市面上主流的贷款情况来说,大部分能借到的额度大概为180万,有些甚至不到180,在150万左右。


  在此要特别说明,一些做贷款的,不要试图在这方面反驳我拿个别市场占比比较小的银行,或者特殊案例来举例说明可以贷到180以上,甚至多不少。在此我只按照整个市场占有率比较大的银行,还有大部分银行的综合放贷情况作出举例。如果你无法理解什么是“大部分”,什么是“小部分”,下面你不用看了,智商会跟不上的。


  好了,继续。


  从比较恶劣的情况来举例,假设客户已经外债累累,除银行贷款以外,民间借贷一堆,查封无数,当然需要走银行拍卖流程了。此流程大概需要走两年时间,期间逾期不还的客户,需要缴纳年化12%的违约利息,也就是说,两年以后这些违约无力偿还贷款的人,需要还银行的是180万+两年的12%利息(大概是45万),一共225万,那么银行只要最后拍卖价能到225万,则可以。


  一般来说,深圳市面上的住宅速销价格在8.5~9折,2015年抵押的房产,大部分都涨了10%~30%不等,甚至有一些还涨了50%。怎么算,走到拍卖流程,银行基本上都不用太担心。除非是极个别债务极其复杂,涉及到房产被占用等,通常会走四大秃鹰的渠道,打包打折转让债权。


  基本上,降个15%,对银行有影响,但是影响也没有想象的那么严重,最怕的是恐慌造成的踩踏,然后导致连续的下跌,比如说15年的股灾就是经典案例,所以就引出了我下面想说的,为什么要多条限制房地产的底层逻辑。


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